[Espèces protégées] Promoteurs immobiliers : anticipez les risques liés aux espèces protégées !

Pro­mo­teurs immo­biliers : anticipez les risques liés aux espèces pro­tégées !

À défaut d’une telle vig­i­lance, un pro­jet peut être stop­pé net, comme l’illustre un récent juge­ment du tri­bunal admin­is­tratif de Caen con­cer­nant un pro­gramme de 91 loge­ments à Pont‑l’Évêque (Cal­va­dos).

En effet, lorsqu’une opéra­tion présente un risque suff­isam­ment car­ac­térisé pour des espèces pro­tégées, le maître d’ouvrage doit impéra­tive­ment obtenir une déro­ga­tion « espèces pro­tégées » (art. L. 411–2‑1 C. env.).

Pour mémoire, trois con­di­tions cumu­la­tives doivent être réu­nies pour obtenir cette déro­ga­tion (art. L. 411–2 C. env.) :
1️⃣ Le pro­jet répond à une rai­son impéra­tive d’intérêt pub­lic majeur (RIIPM) ;
2️⃣ Aucune solu­tion alter­na­tive sat­is­faisante n’existe ;
3️⃣ Le pro­jet ne nuit pas au main­tien, dans un état de con­ser­va­tion favor­able des pop­u­la­tion des espèces con­cernées dans leur aire de répar­ti­tion naturelle.

Dans l’affaire com­men­tée, le TA de Caen a con­sid­éré que le pro­jet ne répondait pas à une RIIPM, mal­gré les argu­ments du pro­mo­teur et de la pré­fec­ture.

En effet, il arrive qu’un pro­jet immo­bili­er réponde à une RIIPM, par exem­ple lorsque la com­mune est struc­turelle­ment en dessous du taux légal de loge­ments soci­aux (CE, 29 janv. 2025, Société Batigère Habi­tat, n° 489718). Mais les con­di­tions sont extrême­ment strictes.

Ici, l’argument prin­ci­pal avancé était que le pro­jet par­ticiperait à l’objectif fixé par le PADD du PLUi (≈ 170 logements/an).

Le Tri­bunal n’a pas été con­va­in­cu :
➡️ plusieurs pro­grammes immo­biliers sont déjà en cours pour un total de 286 loge­ments sur la péri­ode T3 2024 — T3 2025 ;
➡️ taux de vacance des loge­ments très élevé : 10,6 % ;
➡️ parc HLM représen­tant 83 % des loge­ments.

🫸 Con­séquence : même avec un per­mis de con­stru­ire purgé de tout recours, sans la déro­ga­tion, le pro­jet ne peut pas être mis en œuvre.

Et main­tenant ? Le pro­mo­teur peut faire appel du juge­ment, mais aus­si envis­ager une solu­tion opéra­tionnelle 👉 tra­vailler avec un bureau d’études nat­u­ral­iste et un avo­cat spé­cial­isé en droit de l’en­vi­ron­nement afin d’adapter le pro­jet et réduire les impacts à un niveau qui ne soit plus « suff­isam­ment car­ac­térisé », afin d’échap­per à la néces­sité d’une déro­ga­tion.

🔎 À not­er : le Tri­bunal avait relevé l’absence de moti­va­tion de l’arrêté pré­fec­toral sur la RIIPM, ce qui suff­i­sait à pronon­cer l’annulation (voir notre arti­cle à ce sujet).

Réf. : TA Caen, 21 novem­bre 2025, n° 2401544.

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